(binhthuan.gov.vn) Luật
Nhà ở số 27/2023/QH15 (Luật năm 2023) được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông
qua ngày 27/11/2023 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025,
phạm vi điều chỉnh Luật có những quy định, chính sách mới so Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
1. Về Chiến lược phát triển nhà ở
quốc gia, Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh: Luật
năm 2023 đã dành một
Chương riêng để quy định cụ thể về xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia, Chương trình, kế hoạch
phát triển nhà ở cấp tỉnh nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương thực hiện quản
lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, có một số điểm mới như: Quy định về kỳ chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch
phát triển nhà ở hàng năm; quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực
hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Việc bổ sung, quy định chặt chẽ về
điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là nhằm tránh tình trạng điều
chỉnh liên tục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong thời gian qua, hạn
chế việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không sát với nhu cầu thực tế,
tránh tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một
số quy định cũng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương chủ động trong
theo dõi, triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở.
2. Về phát triển nhà ở: Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định về
phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát
triển nhà ở, cụ thể là: Bổ sung quy định mới
về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết
các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm góp phần tạo hành lang pháp lý
rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở;
sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo
Luật Đất đai, theo đó quy định nhà đầu tư
có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển (sửa đổi) thuộc trường hợp được
chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở thương mại (không thông qua đấu giá, đấu thầu); sửa đổi, bổ
sung quy định về đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo hướng mở rộng
đối tượng được thuê nhà ở công vụ nhằm bảo đảm tạo điều kiện về chỗ ở yên tâm
công tác; sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm
bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi); bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để
bán, cho thuê mua, cho thuê của Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu
tư xây dựng nhằm bảo đảm toàn tính mạng và tài sản của người dân.
3. Về cải tạo, xây dựng lại chung cư: Đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù để
tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng
như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, cụ thể: Bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo
quy định của Luật Đầu tư bởi vì đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham
gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư; bổ sung quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế
di dời, phá dỡ nhà chung cư, trong đó, quy định rõ quyền và trách nhiệm của
chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư; kinh phí di dời,
cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư được tính trong tổng mức đầu tư dự án,
nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí này nếu Nhà nước đã ứng ra để thực
hiện;
bổ sung quy định việc chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng
góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng
sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà
chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.
Luật
năm 2023 quy định đối với các chung cư
cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở
hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; đối với các chung cư mới,
xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch
thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại
nhà chung cư, nếu không đóng góp kinh phí thì được bồi thường quyền sử dụng đất,
giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.
4. Về chính sách về nhà ở
xã hội
a) Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội: Luật năm 2023 xác định rõ trách nhiệm
dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa
phương, theo đó giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt
quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã
hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm nhằm tạo
cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.
b) Hình thức phát triển nhà ở
xã hội: Bổ sung 02 hình thức mới là
phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang
nhân dân. Theo đó, bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì đối
tượng công nhân, người lao động tại khu công nghiệp
còn được thuê nhà lưu trú công nhân; đối tượng là lực lượng vũ trang nhân dân
được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, đề
xuất doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho công nhân,
người lao động của mình thuê. Bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động
Việt Nam là cơ quan
chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho
công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.
c) Điều kiện được hưởng
chính sách nhà ở xã hội: Luật năm 2023 quy định cụ thể về điều kiện
được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính nhiều
hơn, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký
mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, Luật bãi bỏ quy định về điều kiện
cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập; đối
với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các
điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.
d) Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội: Sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự
án nhà ở xã hội,
khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội
như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự
án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận
định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được ưu đãi tối đa 20% tổng
diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng
công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu
tư dự án đã được chấp thuận.
e) Một số chính sách khác: Việc lựa chọn Chủ đầu tư dự
án nhà ở xã hội thực
hiện đồng bộ theo pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu nhằm đảm bảo thống nhất
hệ thống pháp luật; Việc xác định giá bán, cho thuê mua, cho thuê được quy định
cụ thể phương pháp xác định và thời điểm xác định, đảm bảo cụ thể, dễ thực hiện.
5. Về tài chính cho phát
triển nhà ở: Bổ sung quy định
các hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở; bổ sung quy định về vốn nhà nước
để phát triển nhà ở; đưa một số quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn
vốn từ Nghị định lên Luật để nâng cao hiệu lực của quy định.
6. Về quản lý, sử
dụng nhà ở: Luật
năm 2023 bổ sung, luật hóa một số quy định
của Nghị định hiện hành, nhằm bảo đảm tính pháp lý cho công tác quản lý sử dụng
nhà ở như: Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự
án đầu tư xây dựng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến
trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; yêu cầu khi phá dỡ nhà ở; bổ sung mới một
số quy định như: Quy định cụ thể về chuyển đổi công năng nhà ở; lựa chọn đơn vị quản lý vận
hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
7. Về quản lý sử dụng nhà chung cư: Luật đã bổ sung, sửa
đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần
sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong
quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể như: Bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng
trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở;
bổ sung quy định cách xác định
phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia; bổ sung quy định trường hợp nhà
chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì
phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư
theo quy định./.
Hải Lam Phương